2018, UNE NOUVELLE ANNÉE EXCEPTIONNELLE POUR L’IMMOBILIER ANCIEN

Par Yann Jéhanno, Président de Laforêt France

Sur le marché de l’immobilier ancien, l’année 2018 devrait
tutoyer le record de transactions établi en 2017. Le net repli annoncé
fin 2017 n’a donc pas eu lieu.

Toutefois, si on compare dans le détail les chiffres du réseau Laforêt
au 31 décembre de cette année par rapport à ceux de l’an dernier,
l’évolution de certains indicateurs tend à démontrer une normalisation
du marché.

Et, si des signaux faibles, comme le léger frisson sur les taux d’intérêts
en novembre, alimentent les interrogations, cela semble insuffisant
pour ralentir de façon significative un marché immobilier de l’ancien,
sur lequel la demande reste nettement supérieure à l’offre.

LES CHIFFRES DU RÉSEAU LAFORÊT 2018 VS 2017

 

TRANSACTIONS

Le dernier trimestre
a été extrêmement
dynamique, de
nombreux Français
ont souhaité
concrétiser leurs
projets immobiliers,
afin de limiter
l’impact de la hausse
des prix ainsi qu’une
éventuelle hausse des
taux d’intérêts.

 

Si la demande de
biens augmente
en 2018 de façon
homogène
sur l’ensemble
du territoire,
elle progresse
néanmoins plus
faiblement qu’en
2017 (+ 11%).

 

Une offre qui
continue
à se restreindre,
mais, dont la
baisse s’amortit
(- 8% vs – 13%
en 2017) sur un
marché qui reste
très tendu.

 

La hausse des prix
recule légèrement
sur Paris, à 5,6% à
ce jour contre 7,4%
à la mi 2018. En
Île-de-France, ce
ralentissement
est également
marqué, puisque
l’évolution des prix
atterrit à 3,1% vs
3,9% mi 2018, mais
reste au dessus des
4 000 €/m2
. En
revanche, les prix en
régions poursuivent
leur redressement.

 

Les écarts entre
les prix affichés
et ceux actés à la
vente augmentent
sensiblement
(4,60 % au national
contre 4 % en 2017).
Les négociations
ont repris, avec
cependant, une
exception à Paris
(2,30% contre
2,70% en 2017),
signe d’un marché
ultra-fluide.

 

L’allongement
progressif des délais
de vente est le
signal d’un marché
qui se détend.
Un relâchement à
relativiser, toutefois,
puisqu’on reste sur
moins de 3 mois au
national et moins
de 2 dans Paris,
ce qui témoigne
d’une situation
encore sous
tension.

 

CONCURRENCÉS PAR LE RETOUR DES
INVESTISSEURS, LES PRIMO-ACCÉDANTS
EN LÉGER RECUL

Globalement, si la pression de la demande se
maintient en 2018 (+ 4% au national), celle-ci
semble plafonner sans pour autant se fragiliser.

Sans surprise, cette année encore, les primo-
accédants continuent de tirer la demande

du marché, puisqu’ils représentent 60% des
intentions d’acquisitions de biens immobiliers
anciens. Toutefois, ils représentent seulement
48% des transactions, soit un léger recul par
rapport à 2017 (51%).
Ce retrait est la conséquence de 3 années de
rattrapage, durant lesquelles les Français se
sont précipités pour réaliser leurs opérations
immobilières. En parallèle, les prix ont augmenté,
avec des métropoles qui ont connu des hausses
significatives, de l’ordre de 15% en moyenne
sur la période. Cette situation, associée à un
recentrage du Prêt à Taux Zéro, a contribué
à dissuader une partie des primo-accédants.
Surtout, ils se retrouvent en concurrence avec les
investisseurs, qui opèrent un retour marqué en
2018 et sont à l’origine de 21% des transactions
réalisées dans l’immobilier ancien contre 15%
en 2017. Échaudés par la volatilité des places
boursières, ainsi que par les craintes des
conséquences du Brexit, la pierre redevient
pour eux un choix de prédilection. Leurs
motivations sont diverses. On trouve ainsi tout à
la fois des investisseurs aguerris, qui profitent de
taux historiquement bas, recherchent la rentabilité
et multiplient les investissements locatifs, mais aussi
des particuliers en quête d’un bien, qui financera
à terme leur retraite ou apportera un complément
de revenus.
Les primo-accédants, tout comme les
investisseurs se retrouvent sur les mêmes
offres rares : des petites surfaces (studio et 2
pièces ou petites maisons de 1 à 2 chambres).
Seulement, la capacité de financement des
seconds reste globalement plus favorable. Moins
économes sur l’enveloppe à consacrer à leurs
acquisitions, ils évincent un certain nombre de
primo-accédants qui peinent à boucler leurs
budgets.

 

 

 

UN TERRITOIRE FRACTIONNÉ ENTRE
GRANDES MÉTROPOLES ET RURALITÉ

 

La situation de l’immobilier ancien varie
considérablement d’une zone de l’hexagone à
l’autre. Ainsi, on peut aujourd’hui distinguer 3
marchés :
n Celui des métropoles, là où les bassins
d’emplois sont conséquents, où l’économie
tourne à plein régime et où le marché immobilier
est sous tension, avec des prix à la hausse, des
stocks bas et des transactions qui se font sous des
délais très courts.

n Celui des villes moyennes où la demande
est plus faible et l’activité plus irrégulière. Elles
connaissent de fortes disparités, des phénomènes
d’accélération comme à Saint-Malo, mais aussi de
ralentissement comme c’est le cas à Reims.

Des situations liées à des facteurs locaux,
d’aménagement du territoire, de conjoncture,
d’ouverture ou de fermeture d’entreprises, qui
ont un impact direct sur l’économie et donc le
marché de l’immobilier.

n Celui des petites villes et des territoires
ruraux, très épars, souvent atone, et où le prix
reste la donnée principale pour les transactions
immobilières. Les ventes se réalisent, car les prix
sont peu élevés, les taux d’intérêts particulièrement
attractifs et les acquéreurs profitent à la fois
d’aides de type Prêt à Taux Zéro ou de celles qui
sont liées aux travaux de rénovation énergétique.

 

LES GRANDES MÉTROPOLES
ATTRACTIVES
Même si elle se ralentit, la hausse des prix se poursuit
dans les 10 premières villes de France. À Paris, 50%
des arrondissements connaissent un prix moyen
supérieur à 10 000 €/m2

. À Marseille, ils ont
progressé de 2,5%, de 8% à Lyon où dans
certains arrondissements les prix passent
facilement la barre des 5 000€/m2 et de 5% à Nantes.

 

Après une période d’euphorie, Bordeaux ne
progresse que de 5,6%, mais il faut rappeler que
sur ces 5 dernières années, boostée par l’effet TGV,
la ville avait vu ses prix s’envoler de près de + 25%.

 

4 VILLES À LA LOUPE

 

PERSPECTIVES 2019

 

Après une année particulièrement dynamique pour l’immobilier ancien, 2019
s’annonce globalement très rassurante, avec un marché qui semble s’autoréguler,
des prix dont la progression se calme, des délais de vente qui se détendent, ainsi
que des marges de négociation qui remontent légèrement. Autant de signes annonciateurs
d’un marché qui n’est pas en rupture, mais au contraire plutôt mature.
Certes, une hausse brutale et conséquente des taux d’intérêts aurait un impact sur les prix
et le rythme des transactions, mais pour le moment, on continue d’emprunter dans des
conditions extraordinairement favorables.
De la même façon, la mise en œuvre du prélèvement à la source, à compter du 1er janvier
2019, pourrait déstabiliser nos concitoyens, générer un sentiment d’appauvrissement et
entrainer un certain attentisme parmi les acquéreurs.
Enfin, et au-delà des conséquences directes sur l’activité économique de notre pays, les
mouvements sociaux de fin d’année ont également un impact sur le moral des Français
qui atteint en novembre son niveau le plus bas depuis près de quatre ans selon l’INSEE.
Malgré ces facteurs d’incertitude, tout laisse aujourd’hui penser que l’année 2019
devrait être encore très dynamique, portée par le faible niveau des taux d’intérêts et par
l’appétence des Français pour la pierre.

 

 

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