Brexit et marché européen de l’immobilier d’entreprise : le « Brexodus » n’a pas (encore) eu lieu

Par Knight Frank

A six mois de la date de sortie officielle du Royaume-Uni de l’Union européenne, quel sera l’impact du Brexit sur le marché européen de l’immobilier d’entreprise ? Knight Frank France livre sa seconde étude sur le sujet, en s’appuyant sur son réseau de recherche international.

Une accélération des prises de décisions

Plus de deux ans après le référendum de juin 2016, le « Brexodus » n’a pas eu lieu, et rien ne permet pour l’instant d’affirmer qu’il se produira, ni qu’il impactera négativement le marché de l’immobilier d’entreprise londonien. Cependant, un phénomène est indéniable : le rythme des mouvements liés au Brexit s’accélère. « Sur les quelque 200 projets de relocalisation ou de création recensés par Knight Frank, 110 ont été annoncés depuis le début de 2018 dont 84 depuis le début du 2e trimestre. Le chiffre est supérieur à celui enregistré sur l’ensemble de 2017. Cette accélération en dit long sur l’environnement dans lequel évoluent les entreprises » précise David Bourla, directeur Etudes et Recherche de Knight Frank France.

La finance traditionnelle…mais pas seulement

« Effet passeport » oblige, la finance représente environ 70 % des mouvements recensés jusqu’à présent. La finance traditionnelle n’est pas la seule concernée : les entreprises de la Fintech,sont également à l’origine de nombreux mouvements. Leur enjeu n’est pas seulement de bénéficier d’un environnement réglementaire et fiscal favorable, mais aussi de pouvoir continuer à attirer des talents.

Comptant pour près de 20 % du nombre total de mouvements liés au Brexit, le secteur des assurances est également bien représenté.

Des mouvements à relativiser ?

Si plusieurs des mouvements recensés sont d’ores et déjà effectifs (du personnel a été transféré du Royaume-Uni, des profils ont été recrutés localement, des bureaux ont été pris à bail, etc.), la plupart restent néanmoins à l’état de projet.

Dans le contexte actuel, il n’est donc pas toujours aisé d’isoler le Brexit d’autres facteurs potentiellement destructeurs d’emplois financiers au Royaume-Uni. Un autre élément essentiel conduit à relativiser l’effet Brexit : celui de la révolution digitale, dont l’impact sur les effectifs de la finance britannique pourrait être d’une toute autre ampleur que le résultat du référendum de juin 2016.

Paris dans le trio de tête

Dublin, Luxembourg, Paris, Francfort et Amsterdam : les cinq villes ayant accueilli, ou étant susceptibles d’accueillir, le plus de créations ou de relocalisations d’emplois liées au Brexit concentrent à elles seules 78 % du nombre total de projets recensés. De fait, les entreprises privilégient un nombre limité de places européennes, choisies pour la puissance de leur place financière (Paris, Francfort), un cadre réglementaire et fiscal particulièrement attractif (Luxembourg, Dublin, Amsterdam), une expertise reconnue dans certains types d’activités (Luxembourg et Dublin dans le domaine de la gestion de fonds) ou leur proximité culturelle avec le Royaume-Uni (Dublin).

« Paris s’est affirmée très tôt comme une destination de choix pour les emplois susceptibles d’être relocalisés ou créés en raison du Brexit. Son statut de ville monde, sa proximité géographique avec Londres, l’importance de son secteur financier et l’amélioration récente de l’image de la France auprès des milieux d’affaires internationaux ont sans aucun doute joué en faveur de la capitale française » précise David Bourla.

L’impact potentiel du Brexit peut également être relativisé par l’essor d’autres activités, les performances du marché des bureaux d’Ile-de-France dépendant de plus en plus de secteurs qui, comme le coworking ou les « Tech », sont, eux, en pleine expansion.

Londres résiste

Comme à Paris, les Tech et le coworking jouent un rôle de plus en plus important sur le marché immobilier londonien. Leur dynamisme a largement compensé les incidences du Brexit, dont les effets ont en outre été limités par la modestie des relocalisations d’emplois sur le continent. Récemment, les loyers sont ainsi repartis à la hausse dans les quartiers de prédilection des Tech, avec une progression de 5 % à Shoreditch, de 6 % à King’s Cross (où se trouvent notamment les bureaux de Google) et de 8 % à Southbank.

L’avenir du marché londonien dépend désormais pour une large part de l’issue des négociations entre Londres et Bruxelles, et de la possibilité ou pas de conclure un accord. Si les deux parties parviennent à s’entendre sur les modalités de retrait du Royaume-Uni, peu de choses devraient changer pour l’économie londonienne et son marché immobilier. L’absence d’accord pourrait en revanche amener plus de volatilité, en particulier lors du 1er semestre 2019.

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