L’hôtellerie de plein air : un marché d’investissement en plein essor

Par BNP Paribas Real Estate (via sa ligne de métier dédiée à l’Investment Management).

Analyse du marché de l’hôtellerie de plein air- un engouement de plus en plus marqué de la part des investisseurs pour les campings, une typologie d’actifs immobiliers encore peu explorée mais en pleine structuration.

  • Le secteur dispose de fondamentaux solides avec une évolution croissante de la fréquentation des campings en France (125 millions de nuitées en 2018 soit +15% depuis 2010) et une offre haut de gamme qui se développe
  • De nombreux poids lourds de la finance s’intéressent aux chaînes de campings, engendrant une concentration et une financiarisation du secteur
  • Depuis 2014, 276 millions d’euros ont été investis dans l’hôtellerie de plein air dont plus de 50% au cours de l’année 2018

Des fondamentaux porteurs

La France est leader en Europe en matière d’hôtellerie de plein air. Il existe 28 500 campings en Europe, dont 70% sont concentrés dans 5 pays : France (27%), Royaume-Uni (16%), Allemagne (10%), Pays-Bas (9%) et Italie (8%), selon Eurostat.

L’hôtellerie de plein air constitue le deuxième hébergement professionnel derrière les hôtels. Ce secteur bénéficie notamment d’une durée moyenne du séjour de 5,1 jours, soit bien plus que pour les hôtels (1,8 jours), les résidences de tourisme (3,9 jours) et les villages vacances (4,7 jours).

 

Dans un contexte de hausse régulière de la fréquentation (125 millions de nuitées en 2018, record historique), le chiffre d’affaires du secteur a encore progressé de +2,2% en 2018 pour atteindre près de 3 milliards d’euros, après une hausse record de +12% en 2017.

 

 

Une offre qui gagne en qualité, justifiant des tarifs plus élevés

Parmi la grande diversité de campings qui existent aujourd’hui sur le territoire, certains dominent en termes de performance : ceux situés sur le littoral (30% du parc) et surtout ceux de catégorie haut et très haut de gamme (4* et 5*). Ces campings, souvent intégrés dans des chaînes, présentent des tailles importantes permettant d’amortir les équipements nécessaires.

Entre 2010 et 2018, près de 19 000 emplacements ont été créés dans les établissements 4 et 5 étoiles, ce qui en fait le principal moteur de l’hôtellerie de plein air française. La recherche de confort et d’équipements par les campeurs a conduit ceux-ci à se diriger de plus en plus vers ce type d’établissement. Ces derniers présentent ainsi les taux d’occupation les plus élevés (44% en moyenne en 2018 versus 36% pour l’ensemble des catégories).

Cette « prémiumisation » de l’offre engendre une augmentation des tarifs. Les prix dans l’hôtellerie de plein air ont ainsi progressé de 27% depuis 2010, ce qui correspond à une augmentation bien plus forte que celles des tarifs des hôtels et des villages de vacances (+11%).

Un intérêt croissant des investisseurs

Le secteur attire de nombreux poids lourds de la finance depuis les années 2010, principalement des sociétés de private equity, fonds de pension et sociétés de gestion et de capital investment. Ces acteurs sont attirés par les bonnes perspectives d’activité des campings, leur haut niveau de marge et la forte atomicité de l’offre avec plusieurs milliers de sociétés indépendantes.

Sur ce marché d’investissement de niche, 11 transactions institutionnelles en hôtellerie de plein air ont été recensées en France par BNP Paribas Real Estate depuis 2014, pour un montant total de 276 millions d’euros dont plus de 50% au cours de l’année 2018. Les portefeuilles ont représenté plus de la moitié des volumes investis avec principalement des opérations de sale & lease-back de la part d’opérateurs qui ont besoin de s’appuyer sur des investisseurs immobiliers afin de financer leur croissance et leur développement. La structuration et l’institutionnalisation du secteur a été illustrée par les opérations récentes réalisées par plusieurs acteurs importants sur le marché, dont BNP Paribas REIM, l’un des précurseurs sur le secteur qui s’y intéresse depuis 2014.

« L’hôtellerie de plein air constitue une classe d’actifs encore peu explorée mais particulièrement intéressante pour les investisseurs. Les taux de rendement attractifs et les cash-flows sécurisés par des baux long terme sont autant d’atouts dans une stratégie de diversification de portefeuille. Le stock restreint en raison des réglementations légales et environnementales, qui limitent la création de nouvelles unités, couplé à la financiarisation et consolidation du secteur, nous laissent présager une augmentation de la liquidité sur cette typologie d’actifs à l’avenir, un peu à l’image de l’immobilier de santé il y a quelques années » explique Sigrid Duhamel, Présidente du Directoire de BNP Paribas REIM France.

 

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