Marché de l’investissement en immobilier d’entreprise : Pause temporaire…avant le grand rush de fin d’année

Par Knight Frank France

Après un 1er semestre proche des sommets, l’activité du marché de l’investissement a marqué le pas au 3e trimestre 2018. « 3,6 milliards d’euros ont été investis en France au cours des trois derniers mois, soit une baisse de 54 % par rapport au trimestre précédent et de 33 % par rapport au 3e trimestre 2017. Les montants engagés depuis janvier s’élèvent tout de même à 15,4 milliards d’euros, un volume supérieur de 3 % à celui enregistré l’an passé à la même époque » annonce Vincent Bollaert, Directeur du département Investissement chez Knight Frank France.

Plus de 11 milliards d’euros investis en Ile-de-France

Assez peu nombreuses au 3e trimestre 2018, les grandes transactions gardent néanmoins un rôle moteur. Les 44 opérations supérieures à 100 millions d’euros recensées en France depuis le début de 2018, tous types d’actifs confondus, totalisent ainsi 9 milliards d’euros, soit 59 % de l’ensemble des volumes investis. Comme à l’accoutumée, elles sont très majoritairement concentrées en région parisienne, dont le marché affiche de beaux résultats. Depuis janvier, les sommes engagées en Ile-de-France s’élèvent ainsi à 11,4 milliards d’euros (+ 7 % sur un an), dont 85 % sur le seul segment des bureaux.

Bureaux : ralentissement temporaire

En dépit d’un net ralentissement au 3e trimestre, les bureaux continuent de représenter une large majorité des volumes investis en France (71 %). Les montants engagés sur ce créneau de marché totalisent près de 11 milliards d’euros depuis le début de 2018, soit une hausse de 9 % sur un an et de 42 % par rapport à la moyenne décennale.

Paris intra-muros pèse toujours d’un poids significatif, comptant pour 52 % des 9,7 milliards d’euros investis en bureaux en Ile-de-France depuis le début de 2018. L’activité reste principalement concentrée dans le QCA, où a récemment été finalisée une transaction supérieure à 400 millions d’euros. D’autres quartiers ont également été ciblés, comme l’a illustré la vente à GENERALI d’« Atrium Bercy » (Paris 12e). Hors de Paris, les grandes transactions ont été peu nombreuses au 3e trimestre, mais ont tout de même confirmé l’appétit croissant des investisseurs pour quelques secteurs de projet, dans le nord ou le sud de l’Ile-de-France

Avec 1,2 milliard d’euros, les volumes investis depuis janvier sur le marché des bureaux en régions ont diminué de 23 % sur un an. L’activité porte sur un nombre réduit de secteurs géographiques. Ainsi, la région Rhône-Alpes concentre 39 % des sommes engagées sur le marché des bureaux en régions.

Commerces : l’année des pieds d’immeuble

« Les actifs de pied d’immeuble restent privilégiés par les investisseurs. Sur les neuf premiers mois de 2018, les montants investis sur cette typologie d’actifs totalisent 1,25 milliard d’euros, soit 58 % de l’ensemble du marché français des commerces » poursuit Antoine Grignon directeur du département Commerces chez Knight Frank France. Les investisseurs continuent en particulier de cibler les artères commerçantes les plus renommées. Outre La Croisette à Cannes, c’est la rue Saint-Honoré qui, à Paris, se distingue.

Quant aux acquisitions de retail parks, elles restent assez peu nombreuses, l’offre structurellement limitée d’actifs de dernière génération peinant à répondre à l’appétit important des investisseurs. Enfin, le marché des centres commerciaux est resté quasiment atone, avec des volumes proches de 350 millions d’euros soit 16 % des sommes investies en commerces en France.

Industriel : un cru exceptionnel

A la fin du 3e trimestre 2018, les montants engagés atteignent d’ores et déjà 2,3 milliards d’euros, soit 15 % de l’ensemble de l’activité du marché français ; une part élevée liée au solide appétit des investisseurs pour les actifs logistiques. Les entrepôts concentrent en effet 91 % des volumes engagés sur le marché industriel grâce notamment aux diverses acquisitions de portefeuilles réalisées par les investisseurs étrangers.

Investisseurs étrangers : les Américains en tête


Le marché hexagonal reste majoritairement animé par les Français. Leur part ne cesse toutefois de diminuer : tous types d’actifs confondus, ils ne représentent plus « que » 53 % des volumes investis depuis le début de 2018 contre 60 % en moyenne au cours des cinq dernières années. Les investisseurs étrangers, dont l’intérêt pour le marché français s’exprime sur toutes les classes d’actifs, sont à l’origine de quelques-unes des plus grandes transactions de l’année. Particulièrement friands de logistique, mais aussi de bureaux parisiens ou de commerces, et ciblant à la fois le core et des segments de marché plus opportunistes, les Américains sont les mieux représentés : depuis janvier ils comptent pour 17 % des volumes investis et précèdent les investisseurs de la zone euro.

Avec 44 % des montants engagés, les fonds d’investissement continuent de dominer le marché, loin devant les SCPI/OPCI (21 %), dont la collecte nette, en retrait de 46 % sur un an au 1er semestre 2018, est malgré tout largement supérieure à la moyenne décennale.

Qu’attendre des prochains mois ?

De fait, après un 3e trimestre 2018 assez calme, les volumes investis rebondiront nettement au 4e trimestre, même s’ils n’atteindront pas nécessairement le niveau record de la fin de 2017 (13 milliards d’euros). « Les opérations de plus de 200 millions d’euros aujourd’hui sous promesse ou sur lesquelles des investisseurs se sont positionnés en exclusivité totalisent près de sept milliards d’euros. Compte-tenu du dynamisme des grandes transactions, le volume d’investissement pourrait donc au moins atteindre les 10 milliards d’euros au 4e trimestre, et probablement dépasser les 25 milliards sur l’ensemble de 2018 » conclut Vincent Bollaert.

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